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Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Im neuen § 7b EStG wird eine zusätzliche Sonderabschreibung von jährlich 5% für Wohnungen für die ersten 4 Jahre nach der Anschaffung oder Herstellung eingeführt. Bisher konnte man nur 2% Abschreibung ansetzen.

Die Sonderabschreibungen können maximal 4 Jahre in Anspruch genommen werden. Zudem ist die letztmalige Inanspruchnahme der Sonderabschreibung im Jahr 2026 vorgesehen. Um die vollständige vierjährigen Sonderabschreibung nutzen zu können, muss die Anschaffung oder Herstellung spätestens im Jahr 2023 erfolgen. Ansonsten verkürzt sich der 4-jährige Förderzeitraum.

  • Normal-AfA
  • Jahr der Herstellung bzw.
  • 2. Jahr
  • 3. Jahr
  • 4. Jahr
  • Summe nach 4 Jahren
  • Jahr 5 bis 50 jeweils
  • Normal-AfA
  • 2 %
  • 2 %
  • 2 %
  • 2 %
  • 8 %
  • Jahr 5 bis 50 jeweils
  • Sonder-AfA
  • 5 %
  • 5 %
  • 5 %
  • 5 %
  • 20 %
  • Jahr 5 bis 50 jeweils
  • Gesamt-AfA
  • 7 %
  • 7 %
  • 7 %
  • 7 %
  • 28 %
  • 1,56 % p.a.

Ab dem vierten Jahr nach der Anschaffung kann nur noch eine jährliche Abschreibung in Höhe von 1,56% (72% / 46 Jahre) steuermindernd geltend gemacht werden, § 7a Abs. 9 EStG.

Voraussetzungen:

  1. Es muss neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum geschaffen werden. Der Bauantrag muss zwischen 31.08.2018 und 01.01.2022 gestellt worden sein.
  2. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen 3.000,- € pro Quadratmeter Wohnraum nicht überschreiten. Bei höheren Kosten ist die Förderung ausgeschlossen.
  3. Der Wohnraum muss ab dem Anschaffungsjahr 10 Jahre durchgehend zur Vermietung genutzt werden.
  4. Der Wohnraum muss eine Wohnfläche von mindestens 23 m² betragen.
  5. Es darf nicht als kurzzeitig vermieteter Wohnraum (z. B. Ferienwohnung) genutzt werden.

Die Bemessungsgrundlage liegt bei maximal 2.000,- € pro Quadratmeter.

  • Liegen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten darunter, wird der tatsächliche Quadratmeterpreis angesetzt.
  • Liegen die Kosten darüber, kann man für 2.000,- die Normal- und Sonder-AfA ansetzen, für die Differenz kann nur die Normal-AfA von 2% genutzt werden.

Mögliches Rechenbeispiel:

Herstellungskosten für eine Mietwohnung 160.000,- € (80 qm x EUR 2.000)

Jahr 1: Abschreibung für Gebäude §7(4) EStG: 2% = 3.200,- €

Jahr 1: Sonderabschreibung §7b EStG: 5% = 8.000,- €

Jahr 1: Abschreibungen insgesamt 11.200,- €

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)      40.000 Euro

plus jährliche Mieteinnahmen                           12.000 Euro

abzüglich AfA (7 % von 160.000 Euro)             11.200 Euro

abzüglich Zinsen für Darlehen                           2.400 Euro

zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)  38.400 Euro