Der richtige Mix

Nur etwa jeder zehnte Bankkunde konnte im vergangen Jahr den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung komplett ohne eigene Ersparnisse und ausschließlich durch Kredite finanzieren.

Für einen Anteil von etwa 90 Prozent der Erwerber bedeutet das: Zuerst sparen, dann kaufen. Durch den Zinsanstieg seit 2022 hat Eigenkapital wieder deutlich an Bedeutung gewonnen.

„Es ist ein zentraler Faktor für die Finanzierung der eigenen Immobilie.“

Müssen Kaufinteressenten ohne größere finanzielle Reserve ihr Vorhaben also zunächst auf Eis legen? Nicht zwangsläufig. Denn nicht nur Erspartes auf Tagesgeldkonten oder in Wertpapierdepots zählt als Eigenkapital.
Hier 3. Tipps, was Banken als Alternative billigen

Besonders für junge Käufer bietet es sich an die Immobilie der Eltern als Kreditsicherheit für die finanzierende Bank zu verwenden.

Dies funktioniert wie folgt:
Zur Absicherung der Bank wird auf die Immobilie der Eltern eine erstrangige Grundschuld, zum Beispiel in Höhe von 100.000 Euro, im Grundbuch eingetragen. Dies hat denselben Effekt wie bar vorhandenes Eigenkapital: Die Bank bietet bessere Zinskonditionen an.

Einige Banken teilen bei diesem Modell die Kreditsumme in zwei Darlehen. Der Vorteil hierbei: Geplante Sondertilgungen können vollständig in das Darlehen fließen, das durch die elterliche Grundschuld abgesichert ist, wodurch es schneller abbezahlt wird.

Die Eigenkapitalquote lässt sich zweifelsohne am Effektivsten durch Unterstützung aus dem Familienumfeld steigern.

Die Kombination aus Sparguthaben und Darlehen hatte sich in Zeiten extrem niedriger Zinsen gegenüber einem Bankkredit kaum behaupten können. Doch mit der Zinswende hat sich die Lage geändert, und die Bausparidee gewinnt wieder an Bedeutung.

Kurz gesagt funktioniert sie so: Nach Abschluss eines Vertrags in einer festgelegten Höhe wird regelmäßig in diesen eingezahlt, üblicherweise monatlich fünf Promille der Bausparsumme. Mit den gering verzinsten Sparraten sichert sich der Kunde einen Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Sobald zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme erreicht sind und der Vertrag damit zuteilungsreif wird,erfolgt die Auszahlung, einschließlich des Sparguthabens. Die Rückzahlung erfolgt in Monatsraten bei einem vergleichsweise hohen Tilgungssatz, sodass das Bauspardarlehen oft schon nach zehn Jahren oder sogar schneller zurückgezahlt ist.

Ein weiterer Vorteil des Bausparvertrags für Haus- und Wohnungskäufer ohne viel Eigenkapital: Unter bestimmten Bedingungen lassen Banken das Darlehen der Bausparkasse – und nicht nur das tatsächlich angesparte Guthaben – als Eigenkapital gelten. Der Grund dafür ist die geringe Ausfallwahrscheinlichkeit von Bauspardarlehen, weshalb viele Anbieter eine nachrangige Besicherung im Grundbuch als ausreichend empfinden.

Bei Bausparsummen von bis zu 50.000 Euro wird in der Regel sogar auf einen Eintrag im Grundbuch verzichtet. Wer beispielsweise 20.000 Euro – also fast die Hälfte – eines 50.000 Euro Bausparvertrags angespart hat und von seiner Bausparkasse ein Darlehen für den Restbetrag ohne Grundschuldeintrag erhält, wird der gesamte Betrag von der finanzierenden Bank als Eigenkapital anerkannt.

In manchen Fällen reicht es schon, 10.000 Euro mehr Eigenkapital bereitzustellen, um die Zinskonditionen um 0,1 Prozentpunkte zu verbessern. Übrigens können auch die Eltern hierbei unterstützen: Wenn sie einen zuteilungsreifen Bausparvertrag besitzen und das Kapital nicht selbst benötigen, können sie das Darlehen beantragen und ihrem Kind zur Verfügung stellen.

Daher kann es durchaus sinnvoll sein, beispielsweise den KfW-Basiskredit (KfW 124) in die Finanzierung einzubeziehen, auch wenn die Zinskonditionen aktuell kaum günstiger sind als die von traditionellen Geschäftsbanken.

Der KfW-Kredit 124 kann von jedem beantragt werden, der ein Haus oder eine Wohnung für den Eigenbedarf kauft – unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder Altbau handelt oder wie groß bzw. energieeffizient das Gebäude ist. Auch die Einkommensverhältnisse des Antragstellers spielen keine Rolle.

Besonders sinnvoll ist der Einsatz dieses Förderdarlehens, wenn eine Immobilie zu 100 Prozent finanziert wird und die Ersparnisse der Käufer nur die Kaufnebenkosten decken. Entscheidend ist hier die Position der Gläubigerbank im Grundbuch, die dafür sorgt, dass das Darlehen wie Eigenkapital behandelt wird. Obwohl auch der KfW-Kredit durch eine Grundschuld abgesichert werden muss, steht diese in der Regel hinter dem Hauptdarlehen an zweiter Stelle.

Auch die NRW Bank oder die Bayerische Landesbodenkreditanstalt (Bayernlabo) bieten ähnliche Förderprogramme an, jedoch zu jeweils unterschiedlichen Konditionen.

Am Ende kommt es auf den richtigen Mix an, um eine gute Finanzierung zu erreichen – und auch mit wenig Eigenkapital kann dies gelingen.

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