Hohe Inflation und noch höhere Immobilienpreise

Mit der Finanzkrise und der darauffolgenden Niedrigzinspolitik begann der Boom des Wohnimmobilienmarktes. Seit über einem Jahrzehnt steigen die Wohnimmobilienpreise von Jahr zu Jahr stark an und übertreffen somit seit Jahren die ebenfalls steigende Inflationsrate bei Weitem. Gründe dafür sind zum Beispiel das starke Bevölkerungs-, Beschäftigten- und Wirtschaftswachstum.

Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich zwischen 2010 und 2020 nach Angaben des Statistischen Bundesamts um ca. 65 Prozent – zum Vergleich: die Verbraucherpreise stiegen im selben Zeitraum „nur“ um 13,5 Prozent. Die meisten Marktbeobachter gehen davon aus, dass ein Ende der hohen Immobilienpreise kommen wird, aber nicht so schnell, wie es sich manche erhoffen. Und bis dahin rechnet die DZ Bank für 2022 mit Preiszuwächsen zwischen 7,5 und 9,5 Prozent für Eigenheime und Eigentumswohnungen.

Im November lag die Inflationsrate bei 5,2 % – zuletzt war diese im Jahr 1982 so hoch. Die Inflation wird voraussichtlich längere Zeit höher bleiben, im Vergleich zu den letzten Jahrzehnten.

Nachdem der Abstand zwischen Immobilienpreisen und Inflationsrate sehr groß ist, werden Immobilien, als Schutz vor der Geldentwertung, immer beliebter. Doch schützen die Objekte auch sicher vor der Inflation? Neben der hohen Inflation und den steigenden Immobilienpreisen sprechen auch die günstigen Zinsen für einen Hauskauf. Aber aufgepasst: Immobilien haben keinen „eingebauten Inflationsschutz“. Bezogen auf typische Anlagezeiträume von Immobilieninvestoren gibt es keinen stabil nachweisbaren kausalen Zusammenhang zwischen Mieten, Immobilienpreisen und Inflation. Man erkennt erst im Nachhinein, ob Immobilien für einen bestimmten Anlagezeitraum als Inflationsschutz wirksam waren.

Zudem sollte man sich bewusst sein, dass man keine hohen Erwartungen an Preis- und Mietsteigerungen an den Tag legen sollte. Denn ein verlangsamendes Bevölkerungswachstum und mehr Neubauten dämpfen die hohe Nachfrage und damit die Garantie für steigende Mieten sowie Preise.

Viele Argumente sprechen nun gegen eine Kapitalanlage oder ein Eigenheim als Inflationsschutz. Man kann aber durch geschicktes Vorgehen dennoch den Schutzeffekt der eigenen Immobilie etwas steuern. Es ist sinnvoll, wenn man Neubauten oder komplett sanierten Objekten den Vorzug vor Altbauten gibt. Neubauimmobilien gewinnen wegen ihrer absolut und relativ zur Miete geringeren Betriebs- und Instandhaltungskosten an Attraktivität. Für Kapitalanleger speziell ist noch zu beachten, dass bei vermieteten Bestandsobjekten die Ist- und Marktmiete nicht allzu weit auseinander liegen. Rechtliche Vorgaben machen es einem Vermieter nicht leicht, die Mieten für ein höheres Ertragspotenzial deutlich zu steigern.

Was man auf jeden Fall nutzen sollte, ist die Kombination aus hoher Inflation und anhaltend niedrigen Zinsen. Das spreche dafür, eher mehr als weniger Kredit aufzunehmen.